Bijeenkomst Verhuurpanel 27 augustus 2022


Aanwezigen:

 
EuroParcs Group
Andries Bruil                                    – Member Board EuroParcs Group
Hans Oosterdijk                              – Directeur Operations
Martin de Boer                                – Directeur Rental
Roos Pelgrim                                  – Directiesecretaresse Directeur Rental
Casper Lohuis                                – Director Finance
Marco Budding                              – Manager Marketing Rental,
Laura Wolpert                                – Relationship Officer
Rosanne van der Leest                 – Relatiemanager
Jelmer Scholderman                    – Brand Marketeer
Antoon Bloem                                – Online Marketing Manager
Ilse Zwart                                       – Teamleader Touroperating & Stay XL
Evert Jan Wijers                            – Customer Sales Manager EuroParcs Rental Office
Ilse Schroo                                     – Revenue Officer
Carlijn Bartelds                             – Teamleader Owner Support
Dazley Beverwijk                          – Accountmanagement Owner Contracts
Lisa Wensink

Panelleden 

Achterhoek                                     Wim van Zurk
Bad Hoophuizen                           Joris Vollebergh
Beekbergen (Bospark)                 Henk van Blitterswijk
Gerrit Hosmar
Beekbergen (Valouwe)                 Eric Valk
Bieschbosch                                  George Overgraag
Brunsummerheide                        Olaf Abeling
                                                         Harry de Graaf
Buitenhuizen                                  Edith van der Linde
                                                         Els Willemse
De Rijp                                            Manon Momberg
                                                         Peter Ummels
Hooge Veluwe                               Yvonne Gerz
Maasduinen                                   Snam Vromans
Marina Strandbad                        Janet Riemeijer
Molengroet                                    Harrie van Dalen
Noordwijkse Duinen                     Afra Koning
Parc du Soleil                                Kees Knook
Schoneveld                                    Paul van Alken
Spaarnwoude                                Frits Brinke
                                                        Ewout Cassee
Woudhoeve                                   Luigi De Mas
Zanding                                         Ina Hijman-Van Kempen


Opening
Andries Bruil opent de vergadering en heet de aanwezigen van harte welkom bij deze bijzondere uitvoering van het verhuurpanel. Tijdens het laatste traditionele verhuurpanel op 2 juli 2022 is verzocht om meer inzage te geven in de cijfers. Deze speciale vergadering is daarom in het hart van het bedrijf, bij de Mixer, georganiseerd. Vandaag zullen de sprekers in detail de vragen van de verhuurpanelleden beantwoorden.
Niet het voltallige aantal panelleden kon vandaag, wellicht vanwege de vakantieperiode, aanwezig zijn. De 23 aanwezige leden worden over 4 groepen verdeeld. Er zal met deze groepjes in kleinere sessies bijgepraat worden over 4 verschillende onderwerpen. In het kader van privacy zal alleen in deze kleinere groepen dieper ingegaan worden op de vragen.

De sessies worden verzorgd door:

Marketing                                              – Jelmer Scholderman en Antoon Bloem
Revenue, Distributie en Stay XL         – Ilse Schroo en Ilse Zwart
Operationeel                                         – Hans Oosterdijk
Rental Review                                       – Martin de Boer

Energie
Op de vraag hoe er omgegaan zal worden met de stijgende energiekosten, geeft Andries aan dat hij hier tijdens het volgende verhuurpaneloverleg op terugkomt. Eerst zal het effect van het energieverbruik afgelopen zomer vergeleken worden met het energieverbruik van het jaar daarvoor. Daarnaast zal moeten worden bekeken hoe er in de toekomst om zal worden gegaan met de energietransitie. “Op dit moment hebben we een relatief warme zomer gehad, waarbij de kachels niet intensief gebruikt zijn. Ook door wet- en regelgeving is EuroParcs gedwongen te bekijken hoe we vakantiewoningen gaan verwarmen in de komende jaren” geeft Andries aan. Ook voor nieuwe vakantiewoningen zal hiernaar gekeken moeten worden. Andries benadrukt dat dit onderwerp een hoge prioriteit heeft, waarbij we als eigenaren en EuroParcs een gezamenlijk belang hebben.

Opmerkingen vanuit het verhuurpanel
Enkele eigenaren hebben al een paar maanden geen nota ontvangen en zouden deze graag voor de beeldvorming zo spoedig mogelijk ontvangen.
Andries geeft aan dat de meterstanden opgenomen zijn en dat de nota voor de parken die nog geen nota ontvangen hebben, uiterlijk eind september zal worden verstrekt.
Note: Momenteel werken we hard om de administratie rond de afrekening in te regelen. Wij willen zeker weten dat de nota’s kloppen. Het is daarom niet zeker of u de nota eind september zult ontvangen. Uiteraard zullen wij zo spoedig mogelijk aan u communiceren wat de tijdslijn zal worden indien eind september niet gehaald wordt.

Op de vraag of het mogelijk is iedere woning van eigen meters te voorzien geeft Andries aan dat hier al vele discussies over gevoerd zijn. “Het samenvoegen van Droomparken en EuroParcs heeft tot gevolg dat dit op dit moment nog niet goed verloopt. We willen toe naar een gedigitaliseerd traject voor de meterstanden van alle woningen. Ook voor EuroParcs is het van belang om de cijfers met voorgaande jaren te kunnen vergelijken om de stijging van de energielasten te kunnen doorrekenen in de consumentenprijs.”
Op vragen vanuit individuele woningen wordt schriftelijk gereageerd in het kader van de privacy.

Andries dankt de aanwezigen voor hun komst op deze zaterdag en geeft het woord aan Martin de Boer.

Marktontwikkeling
Tijdens de vergadering op 2 juli jl. is afgesproken vandaag meer specifieke vragen te beantwoorden. Martin geeft aan dat goede ideeën voor het stimuleren van de verhuur altijd welkom zijn. Vandaag zal hij tijdens zijn sessie toelichten hoe hij Rental naar een hoger niveau wil brengen. Tijdens de sessies worden ook de cijfers op parkniveau en de positionering van EuroParcs doorgenomen.

Verloop boekingen
De cijfers van afgelopen donderdag laten zien dat het aantal boekingen in augustus 2022 hoger ligt dan in september 2021. De afgelopen 5 weken laten een bezetting van 96 tot 100% zien. Martin signaleert dat er steeds meer gebruik wordt gemaakt van last-minute boekingen.

De cijfers laten ook een verschuiving zien in de wijze waarop de gasten ons weten te vinden. Dit jaar boekt 80% via onze eigen kanalen tegen 30% vorig jaar.
Martin ziet een gezamenlijk belang in de groei van de boekingen. Nu moet worden gekeken hoe we het voor het hele portfolio beter kunnen doen, wat de energieprijzen gaan doen en waar we naartoe moeten met onze tarieven. Martin geeft aan dat EuroParcs transparant wil zijn naar haar verhuurders. De cijfers die in de sessies gedeeld worden zijn zeer vertrouwelijk, waarbij verzocht wordt deze vertrouwelijkheid te respecteren.

ACM
Vanaf 15 september 2022 gaat het ACM de prijzen binnen de vakantieparken business streng controleren. De gast mag niet meer verrast worden met extra prijzen na het boekingsproces. Dit heeft tot gevolg dat er vanaf 15 september totaalprijzen gecommuniceerd moeten worden. Het is van belang dat onze kosten gelijk blijven aan die van onze concurrenten.
Wat de energiekosten betreft, is het van belang te onderzoeken of het feitelijk gebruik aan de gebruiker kan worden doorbelast. Deze trend wordt nu verder bekeken.

Prioriteitsmanagement
Wanneer een consument een boeking maakt op de website kunnen verschillende voorkeuren worden aangegeven. Via prioriteitsmanagement wordt daarna gekeken welke woning aan deze voorkeuren voldoet en als eerste aan de beurt is om te verhuren. Op dit moment wordt nog over een heel jaar gekeken of alle woningen aan een bepaald streefbedrag voldoen. Boekingen die woningeigenaren zelf maken worden ook meegenomen in de totale omzet. Het is niet altijd handig zelf in de woning te trekken wanneer de woning een tijd niet verhuurd is.
Dit zal nog verder onderzocht worden, wellicht dat er een termijn af te spreken is waarbinnen je als eigenaar wel zonder risico te lopen met het prioriteitsmanagement, in je eigen woning kunt verblijven.

Het is daarnaast van belang om bij het aanbieden van eigen boekingen goed te kijken naar de op dat moment geldende tarieven voor de woning. Dit is een gevolg van het invoeren van dynamische tarieven. Het is op dit moment alleen mogelijk om op de website te kijken welke tarieven in een bepaalde periode voor de woning gevraagd worden.
Op dit moment ligt bij 60% van de gemaakte eigen boekingen de tarieven onder de op dat moment geldende tarieven van EuroParcs. Dit moet verder bekeken worden. Er zijn nu te veel verschillen in de tarieven, waardoor we elkaar als eigenaar en EuroParcs beconcurreren.

Het verhuurpanel merkt op dat de totale omzet van eigenaren die hun woning zelf verhuren over het algemeen hoger uitkomt dan wanneer via EuroParcs verhuurd wordt. Dit zal verder onderzocht worden. Eigen verhuur komt vooral op veel voormalige Droomparken voor.

Andries geeft aan dat eigenaren gemiddeld lager uitkomen, maar er zijn uitschieters die het erg goed doen. We werken toe naar transparantie in het systeem waarbij de verhuur van woningen meer in balans komt. Dit wordt in oktober, door middel van onder andere een accountantscheck, verder onderzocht.

Afronding
Zoals vandaag aangegeven zijn er een aantal onderwerpen waar verder naar gekeken wordt, zoals eigen gebruik van de woning, hoe om te gaan met eigen verhuur en de tarifering door eigenaren. Deze punten worden doorgeschoven naar het volgende verhuurpanel.

Om 11:00 uur wordt de groep onderverdeeld in 4 individuele sessies

Sessie 1 – Marketing
Tijdens deze sessie wordt dieper ingegaan op het naamsbekendheidsonderzoek dat heeft plaatsgevonden. Het aantal personen dat spontaan EuroParcs noemt als een van de vakantiewoningenaanbieders is enorm gestegen ten opzichte van de afgelopen jaren.

Ook wordt de Customer Journey doorgenomen en wordt de internationale strategie toegelicht.

Sessie 2 – Revenue, Distributie en Stay XL
De strategie voor het jaar wordt doorgenomen. Het doel voor de afdeling van Ilse is om zo vroeg mogelijk een stabiele basis in het aantal boekingen te bewerkstelligen.

De gemiddelde prijs per woning komt tot stand aan de hand van de volgende onderwerpen:
•     On the books – In de boeken
•     Expected Pickup – Verwachte vraag
•     Pace – Vulsnelheid
•     Target – doel

Op de vraag wat EuroParcs doet met de kennis die nu opgedaan wordt, zoals de enorme toename van lastminute boekingen, geeft Ilse aan dat het doel is om te zorgen dat er voor volgend jaar in juni een stabiele basis staat, zodat je minder afhankelijk bent van concurrenten.
Het was dit jaar al vanaf 1 juli mogelijk om de boeking voor 2023 te realiseren. Dit geeft een betere basis. Om minder afhankelijk te worden van het lastminute seizoen heeft dit jaar in januari een vroegboekactie plaatsgevonden. Dit geeft een betere basis over het hele jaar.
EuroParcs moet competitief zijn in het aanbod, en kijkt naar concurrenten. Hoe beter het boekingsseizoen, hoe beter het product in de markt ligt, hoe hoger we de prijzen kunnen zetten die we vragen.

Op een vraag in verband met dynamic pricing en de stijgende energiekosten geeft Ilse aan dat er nog geen informatie is over de index op gas en stroom, maar woningeigenaren komen altijd op een positief huurbedrag uit.
Ilse Z. geeft aan hoe haar afdeling sinds de overname van Droomparken door EuroParcs verbeteringen heeft doorgevoerd. Koppelingen zijn verbeterd, waardoor boekingen via externen niet meer handmatig ingevoerd hoeven te worden. Alleen de boekingen via de “ouderwetse” kanalen (TUI Alltours, DER en Corendon) moeten nog handmatig ingeboekt worden.

80% van de boekingen komt binnen via www.europarcs.nl, KKC (Klant Contact Centrum) boekingen en Eigenarenboekingen, waarvan 62,5% via de website en 37,5% via de overige eigen boekingen.

Op dit moment worden er meerdere groepen zakelijke gasten van grote organisaties ondergebracht op de parken van EuroParcs. Door dit soort boekingen te realiseren wordt het gebrek aan Leisure gecompenseerd. Arbeidsmigranten worden bijna niet meer toegelaten. Wanneer arbeidsmigranten zelf proberen te boeken via een touroperator worden zij hierop geattendeerd en wordt hun boeking geannuleerd. Gasten krijgen bij de touroperator altijd de vraag of ze voor recreatief verblijf boeken. Als ze toch zakelijk geboekt zijn, wordt de boeking niet geaccepteerd.

Sessie 3 – Operations
Belangrijke pijlers zijn bij operations zijn:
• Repair & Maintenance
• Cleaning & Services
• Sustainability

Bij Operations geldt het credo: iedere dag je werk evalueren en elke dag een fan erbij.
Het parkmanagement zal zich meer inzetten op alerter reageren op waar eigenaren mee komen. De positionering van een park duurt gemiddeld 3 jaar. Hans is nu iets meer dan een jaar werkzaam bij EuroParcs. Voor Operations staat iedere gast, eigenaar en medewerker centraal.
Op dit moment wordt de mogelijkheid van flexibele aankomsten daarom bekeken. Zo kan ingespeeld worden op het capaciteitsprobleem dat onder andere bij de schoonmaakbedrijven speelt.

Het keurmerk Green Key is dit jaar door Hans geïntroduceerd. Daarnaast wil Hans naar meer samenwerking en communicatie met toezichthouders. Er moet goed bekeken worden waar we aan de achterkant tegenaan lopen. We moeten beter kunnen uitleggen waarom de kosten waar zitten. Hans stipt het belang van eigenaarschap aan. Bij een probleem gaat het om een gemeenschappelijk probleem. Als je niet reageert op een klacht van een eigenaar dan krijg je een tweede klacht over communicatie. Hier moet beter op ingespeeld worden.

Hans geeft aan dat hij zo weinig mogelijk kosten voor eigenaren wil. Op dit moment kunnen we nog niet vooruitkijken op het Meerjarenonderhoudsplan.

Binnenkort heeft de directie de Code of Conduct op de agenda staan. Dit is erg van belang voor Operations. Aan de andere kant merkt Hans dat de ontwikkelkant van de parken op dit moment te veel vraagt van de parkmanagers. Hiervoor geldt volgens Operations: centraal als het moet en lokaal als het kan.

De focus voor de komende periode komt te liggen op:
• Facilitair
• Commercieel concept
• Kwaliteit en veiligheid

Sessie 4 – Rental Review
De afdeling Rental houdt zich alleen bezig met de verhuur op de parken. De afdeling Sales gaat over het aankoopbeleid van woningen. Vragen daarover kunnen gesteld worden aan Edwin Veltman.

De wens van EuroParcs is om de verhuurbaarheid naar 100% te brengen. Door de overgang van het domein Droomparken naar EuroParcs hebben sommige parken een kleine achterstand opgelopen qua zichtbaarheid. Ondertussen is dit hersteld.
Alle woningen ondergaan na een aantal jaar een kwaliteitscheck, zodat aan de kwaliteitseisen kan worden voldaan.
Ook heeft Rental een afbouwend beleid qua arbeidsmigranten opgesteld. Alleen op parken waar geen klachten zijn over arbeidsmigranten, blijven zij welkom.

Met betrekking tot de verhuur van woningen aan Oekraïense vluchtelingen heeft de overheid een bedrag bepaald en dat hanteren we. Hierin is niet te onderhandelen. Deze vergoeding is inclusief de energiekosten. Dit is voor veel verhuurders een probleem.

We zijn de effecten van de energiekostenstijging aan het bekijken.

Zo moet bijvoorbeeld ook voor StayXL bekeken worden wat de tarieven in de winter gaan doen. Het verhuurpanel merkt op dat de eigenaren pieken zien ontstaan door het verbruik i.v.m. airconditioning. Eigenaren willen daarom in bepaalde periodes hun woning niet verhuren, omdat de stookkosten dan hoger uitkomen dan de opbrengsten. Martin komt hier tijdens het volgende overleg op terug. Eerst zullen de kosten in een proefwoning bekeken worden.